7 viktiga punkter vid fastighetsköp
En fastighetsaffär är ofta en stor investering med betydande ekonomiska värden på spel och en av de största affärer många gör i sitt liv. Det är mycket man bör tänka på för att fastighetsköpet inte skall sluta med mer bekymmer än vad man räknat med, det är därför viktigt att veta vad som gäller innan man köper sitt drömhus. Här ger Juristpunkten sina bästa tips inför ditt fastighetsköp.
Visningen
När du skall gå på visning, förbered dig väl genom att ta reda på hur normalt underhåll av en fastighet ser ut över åren. Ta reda på de olika byggnadsdelarnas tekniska livslängd för att få reda på inom vilka intervall åtgärder krävs. Skriv ut en underhållslista från en bra källa och ta med på visningen. Läs noga igenom såväl objektsbeskrivning som frågelista och jämför dessa med din lista över underhållsåtgärder. Kontrollera vad som har gjorts och när det har gjorts, om någon uppgift saknas så ställ frågor för att informera dig om vad du kan förvänta dig för kommande underhåll. Det är viktigt att du noterar dessa uppgifter så att du kan bilda dig en uppfattning om vilka realistiska förväntningar du kan ha rörande fastighetens skick. Du kan inte förutsätta att säljarna inte har eftersatt underhållet av fastigheten, det som inte närmare har angivits har du sällan skäl att anta något om.
Undersökningsplikt
Du har en långtgående undersökningsplikt gällande fastighetens skick, de fel som går att upptäcka vid en undersökning av fastigheten är inte så kallade dolda fel och går därför inte att kräva ersättning för. Det anses att de fel som en normalbevandrad köpare vid en nogsam undersökning av fastigheten inte kunnat upptäcka är att anse som dolda. Den normalbevandrade köparens kunskapsnivå anses ofta jämförlig med en fackmans, man utgår alltså inte ifrån din kunskap vid bedömningen utan en standardiserad köpares kunskapsnivå. Grovt förenklat kan man säga att det i praktiken är så att allt du kan se med blotta ögat utan att ta till förstörande ingrepp eller flytta på fast inredning normalt inte är att anse som ett dolt fel.
Upplysningsplikt
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men med åren har upplysningsplikten fått större genomslagskraft. Omständigheter som säljaren känner till och måste förstå är av betydelse för spekulanternas köpbeslut utgör uppgifter som säljaren är skyldig att upplysa om. Det kan därför vara bra att särskilt markera för säljaren vilka aspekter som är av avgörande betydelse för dig. Är det en synnerligen viktig egenskap bör det omnämnas i köpekontraktet.
Utfästelse
Om en säljare garanterat eller utlovat en viss egenskap hos fastigheten är detta en utfästelse. När säljaren har utfäst någon specifik egenskap har du som köpare inte någon undersökningsplikt i fråga om just den egenskapen. Det ställs dock höga krav på vad som är att anse som en utfästelse, det får inte vara ett generellt uttalande utan måste vara precist. Att vattnet smakar bra är inte detsamma som att utfästa att det är tjänligt, även otjänligt vatten kan smaka bra. Be säljaren precisera vad denne menar med sina uttalanden rörande kvaliteter och egenskaper.
Besiktningsprotokoll
Eftersom undersökningsplikten är högt ställd bör du alltid se till att någon kunnig har undersöker fastigheten. Besiktningsprotokollet tjänar två viktiga syften, dels att upptäcka eventuella fel och brister med en gång, dels för att påvisa att senare upptäckta fel inte kunnat upptäckas tidigare och därför var dolda vid tidpunkten för köpet. Det är inte nödvändigtvis så att alla fel som inte upptäcks vid besiktningen är dolda men protokollet tjänar som vägledning och utgör ett viktigt bevis.
Det finns i huvudsak två typer av besiktningar, överlåtelsebesiktning och jordabalksundersökning. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast huvudbyggnaden men sällan kontroll av el, värme, vatten, sanitet, ventilation, rökgångar och eldstäder, ibland kan det särskilt avtalas om kontroll av detta. Jordabalksundersökning är mer omfattande och innefattar alla byggnader på fastigheten, även de viktiga funktioner som undantas från överlåtelsesiktningen, samt relevant fastighetsdata som servitut, bygglov och radonmätning. Det är dock viktigt att särskilt kontrollera vad som ingår i just er besiktning då det alltid förekommer skillnader. Ställ frågor till besiktningsmannen för att klargöra vad undersökningen faktiskt omfattar och vad som undantas.
Juristpunkten rekommenderar att du anlitar en egen besiktningsman. Skulle besiktningsmannen göra några större misstag så kan du kräva denne på ersättning för den skada du lider på grund av dennes dåligt utförda tjänst. Några sådana anspråk kan du dock inte rikta mot säljarens besiktningsman. Välj gärna en besiktningsman med en byggnadsteknisk ingenjörsutbildning och som certifierats av SBR.
Badrum
Ett särskilt problemområde där vi jurister ofta får frågor om är fel i badrummens utförande. Se till att en besiktningsman undersöker badrummets utförande och efterfråga kvalitetsdokument eller andra viktiga handlingar som påvisar att badrummet är korrekt utfört.
Försäkring
Det finns två försäkringar att vara medveten om, den lagstadgade byggfelsförsäkringen och de dolda fel försäkringar som säljs. Permanentbostäder uppförda och slutbesiktigade i slutet på 1993 skall ha en byggfelsförsäkring som täcker fel i; konstruktionen, materialet, utförandet samt skada som uppstått på grund ett av de angivna felen. Dolda fel försäkringar tecknas vid försäljning, även dolda fel försäkringen gäller i 10 år men inte för alla fel utan endast de fel som inte gick att upptäcka vid en undersökning. Försäkringen ersätter således säljaren för vad denne är skyldig att utge till en köpare vid ett dolt fel.
Av: Annika Rådlund Källa: Juristpunkten
Foto: Annika Rådlund (fastigheterna på bilderna har ingen koppling till texten)
De regler som tillämpas vid fastighetsköp återfinns i jordabalkens 4 kapitel där framförallt 19 § är av intresse då denna reglerar köparens respektive säljarens ansvar. Det finns en hel del man bör tänka på inför sitt köp för att undvika att drabbas av oförutsedda reparationsutgifter.
