Egen bostad - Råd inför husköpet

Att köpa en egen bostad är för de flesta av oss ett stort och betydelsefullt steg i livet. Det är en affär som oftast handlar om mycket pengar och som påverkar familjens ekonomi under lång tid. Eftersom bostadsköpet också är en relativt komplicerad affär är det naturligt om det planerade köpet väcker både frågor och funderingar. Detta kan vara värdefullt för dig att känna till inför köpet.

FINANSIERING. Innan du börjar leta hus kan det vara bra att göra en lista över de önskemål och krav du har på din blivande bostad,
• Område - vilken kommun eller del av  kommun
• Läge – närhet till affärer, skola, dagis, kommunikationer
• Tomten – storlek, utformning, läge
• Huset – ålder, skick, reparationer
• Storlek – antal rum, typ av rum
• Standard – moderniteter
• Insyn
• Pris
• Övrigt – bastu, öppen spis och annat

Skilj på krav och önskemål

Kom ihåg att bostadsköp nästan alltid innebär att man måste kompromissa. Drömbostaden är ofta dyr och ju mindre som finns i kravspalten desto lättare får du att hitta en bostad som passar dig och din ekonomi.

Hur mycket får mitt boende kosta?

Se över din totala hushållsekonomi för att få en uppfattning inom vilket prisläge ditt nya hem kan ligga. Gör en realistisk bokalkyl så att du säkert vet vad din och familjens ekonomi tål. Kalkylera med en räntesats på 6 procent. Sätt ett tak på hur mycket du kan tänka dig att köpa en bostad för. Det är lätt att det skenar iväg i en budgivning.
Driftkostnaden för ett hus beror till stor del på den som bor där. Till driftkostnader räknas följande:
• Värme och hushållsel
• Vatten och avlopp
• Sophämtning
• Sotning
• Hemförsäkring
Som schablon kan du räkna med en driftkostnad från 220 till 270 kronor per kvadratmeter uppvärmd yta för boende. För ett hus på 140 kvm ligger driftkostnaden på 36 000 kronor årligen vilket motsvarar 3 000 kronor i månaden. Ett nybyggt hus är i regel billigare i drift än ett gammalt. Värmepumpar och bergvärme kan påverka kalkylen, men ofta betydligt mindre än vad säljaren säger.
En kostnad i samband med köpet är lagfartskostnad, en form av skatt för registrering av ny ägare. Den är för närvarande 1,5 procent av köpeskillingen plus 825 kr i administrativ avgift. 

Objektets skick

När du har hittat det hus du vill ha, kan husets skick bli avgörande för det slutliga priset. Vid en vanlig visning finns normalt inte tillfälle att noggrant gå igenom huset och undersöka dess skick. Detta måste göras vid ett särskilt tillfälle. Enligt lag har köparen undersökningsplikt. Det betyder att du noggrant måste undersöka huset och dess skick.
Alla fel som kunde ha upptäckts vid en noggrann granskning är köparens ansvar. För att vara säker på att du inte missar något och för att undvika framtida obehagligheter bör du därför anlita någon som yrkesmässigt utför överlåtelsebesiktningar.
Någon laglig upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns inte för säljaren. Men om säljaren förtiger ett dolt fel som han/hon känner till kan detta under vissa omständigheter innebära att säljaren får betala skadestånd. Förtigande av ett fel som säljaren känner till kan också, då det handlar om ett svårupptäckt fel, reducera köparens undersökningsplikt. Ett fel som säljaren påtalat anses inte som dolt och kan därför inte åberopas av köparen.
När du bestämt dig för att anlita en besiktningsman är det viktigt att du vet vad du beställer. Ska besiktningsmannen göra en teknisk besiktning, en jordabalksbesiktning eller är det en marknadsvärdering du vill ha? Det som i dagligt tal kallas besiktning är jordabalksbesiktning eller teknisk besiktning. En marknadsvärdering däremot, blir sällan lika grundlig. Viktigt är också att kontrollera att besiktningsmannen är auktoriserad.
När besiktningen genomförs är både köpare, säljare och besiktningsmannen närvarande. Besiktningen börjar med att samtliga husets tillgängliga handlingar, till exempel ritningar, bygglov, protokoll avseende radonmätningar med mera, visas upp för köparen.

Dags för besiktning

Efter denna genomgång är det dags för själva besiktningen. Besiktningsmannen går igenom hela fastigheten, både interiört och exteriört. Det är viktigt att du som köpare följer med besiktningsmannen runt då han/hon ger fortlöpande information om husets skick.
Efter några dagar skickas besiktningsutlåtandet till dig. Gå igenom utlåtandet ordentligt, det bör innehålla en sammanfattning, eventuellt en rekommendation om ytterligare besiktning och ibland även en riskanalys.
Den besiktningsman du anlitar ska ha en ansvarsförsäkring som faller ut om han/hon missar något i besiktningen. En jordabalksbesiktning kostar i normalfallet mellan 5 000 och 8 000 kronor att genomföra. Priset beror på husets ålder, läge och storlek.
Undersökningarna kan antingen göras före kontraktsskrivning eller mellan denna och tillträdet. I det senare fallet brukar man villkora köpekontraktet samtidigt som man avtalar om hur större fel ska behandlas. Pruta på priset? Säljaren åtgärdar? Låta köpet gå tillbaka?
Slutligen: Alla hus har fel. De flesta går att åtgärda, det är bara en fråga om kostnad.

Vad händer med bolåneräntorna?

Ju kortare löptid på lånen, desto mer beror räntorna på vad som händer i Sverige, och framför allt på vad Riksbanken väljer att göra med den svenska styrräntan (reporäntan).
Riksbanken publicerade nyligen en ny typ av rapport där de visade sin prognosbana för reporäntan framöver. Det är också denna reporänta som ligger till grund för hur exempelvis bolåneräntan med tre månaders löptid utvecklas.
Riksbankens prognosbanor överraskade marknaden betydligt. Den största överraskningen var att Riksbanken räknar med en reporänta på blott 3,75 procent även flera år fram i tiden, något som i princip ingen räknade med.
Handelsbankens syn är att Riksbanken ligger lite för lågt i sina prognoser, eftersom vi bedömer att de inflationsdämpande effekterna från regeringens arbetsmarknadsreformer kommer att visa sig först gradvis och då sett under en längre tidsperiod. Vi tror alltså att Riksbanken så småningom kommer att behöva höja räntorna mer än vad de har i sina kort i dagsläget, för att inte överskrida inflationsmålet.
Vad gäller räntorna på lån med längre löptider beror till stor del på internationella räntor, som i sin tur påverkas av de ekonomiska utsikterna främst i USA. Eftersom vi inte förväntar oss några ytterligare fall i oljepriset så är det rimligt att den amerikanska ekonomin fortsätter att sakta in fram-
över, vilket återigen bör sätta press på räntor på lån med längre löptid även i Sverige. På sex månaders sikt tror vi att inbromsningen i den amerikanska ekonomin har pressat ner räntorna på lån med längre löptid något. Senare under året bör dock räntorna fortsätta stiga i takt med att den amerikanska ekonomin ökar farten.

TEXT: Malin Collman, Handelsbanken