Egna bostaden — en bra investering

Är du ung och på väg ut i livet — satsa på att äga din bostad. Och funderar du på att bygga nytt tänk på att det lönar sig främst i stor— stadsområdena. På mindre orter kan det vara svårt att räkna hem vid en jämförelse med begagnat. Och om du bygger — läs på ordentligt så du vet vad som gäller och se till att ha rätt avtal och försäkringar på plats.

Är det en bra affär att bygga ett nytt hus? Först och främst får man ställa sig frågan; är det bra att äga sin bostad? Tjänar man på det? Många menar att det gör man ju inte så länge man har tänkt sig att bo kvar där. När bostadspriserna stiger får man bara betala högre fastighetsskatt.
Men jag menar att det över tid finns klara skäl att äga sin bostad. För historiskt har bostäder långsiktigt ökat i värde och bostaden är för många hushåll den viktigaste förmögenhetstillgången. Så det är inte konstigt att mer än 80 procent av hushållen i Sverige vill äga bostaden. Det visar nämligen en undersökning som SEB gjorde i samarbete med Demoskop för något år sedan. Självklart kan bostäder kortsiktigt falla i värde, bostadsmarknaden är ju just en marknad och kan därmed gå både upp och ned. Men är man långsiktig bör en egen bostad bli en vettig investering.
Bara ett exempel; För trettio år sedan köpte jag en bostadsrätt, en etta i Göteborg. Den kostade 9.000 kronor. För något år sedan, i samband med att jag skulle vara med på en hearing i Riksdagens bostadsutskott om boendefrågor kollade jag upp vad min gamla lägenhet skulle kosta i dag. 400.000 kronor! Sedan jämförde jag med SCB:s Prislathunden och fick veta att 9.000 kr 1976 motsvarade runt 37.000 kronor förra året! Lägenheten hade alltså ökat med tio gånger mer än andra varor och tjänster. En så glimrande tid för bostäder kan man dock inte räkna med framöver. Låg inflation borde ge lugnare prisutveckling.

Nedpressade priser

Fast de senaste åren har bostäder, trots låg inflation, faktiskt stigit med mer än tio procent i årstakt. Nedpressade priser i början på nittiotalet och därefter en lång period med fallande räntor har bäddat för uppgången.
Nu stiger räntorna igen och så småningom väntas prisutvecklingen bromsa upp. Men att det över tid inte skulle löna sig att satsa på att äga boendet verkar osannolikt. Säg att priserna på bostäder skulle öka med tre procent om året. Det skulle betyda att en villa inköpt för två miljoner kronor efter tjugo år stigit i värde till cirka 3,6 miljoner kronor. Även om du räknar av reparationskostnader under åren så blir det en värdetillväxt på över en miljon kronor. Det är tufft för den som bor i en hyresrätt att klara att spara ihop lika mycket.

Omsätta värdet i pengar

Men vilken glädje har man av ett värdefullt hus, det går ju inte att konsumera, menar en del. Nej, men det går att omsätta övervärdet i pengar, antingen genom att sälja och flytta till mindre eller till en hyreslägenhet. Och det går också att komma åt övervärdet genom att belåna bostaden. Genom en stark balansräkning ökar hushållet sin finansiella handlingsfrihet! Om man nu bestämt sig för att köpa hus, vad är då bäst; bygga nytt eller köpa begagnat? Det där finns det inget entydigt svar på. Det kan självklart kännas emotionellt lönsamt att bygga — känslan av att från grunden bestämt precis hur huset ska se ut intill minsta golvlist och sedan få flytta in i sitt drömhus där allting är nytt och fräscht är närmast berusande för många.
Men låter du förnuft väga tyngre än känsla och krasst räknar på om husbygget är ekonomiskt försvarbart blir svaret; det lönar sig att bygga i sådana delar av landet där priset på begagnade småhus är högt. Det finns ett mått på detta som kallas Tobins Q, som är kvoten mellan marknadspriset per kvadratmeter för småhus på en viss ort och produktionskostnaden för ett småhus per kvadratmeter på samma ort. Om Tobins Q ligger över ett på en ort blir nybyggnation i princip lönsamt, annars inte. Förra året skulle det med detta mått löna sig att bygga nytt främst i kommuner i Stockholmsområdet, i Västra Götaland och i Skåne. Så det stämmer nog som någon mäklare uttryckte saken; ”när man köper bostad är det tre faktorer som avgör; läget, läget och läget”.

Kostar mer

Även om nybygget kostar mer än begagnat blir ofta boendekostnaden inte högre. Det beror givetvis delvis på bättre isolering och modern uppvärmning. Men en annan viktig faktor är fastighetsskatten. De första fem åren slipper du fastighetsskatt helt på ditt nya hus och därefter har du fem år med halv fastighetsskatt.
Skattefördelen med nybygge borde i och för sig minska framöver. Vår nya regering har ju som ett av sina främsta vallöften att ta bort fastighetsskatten och ersätta den med en ”låg kommunal avgift”. Och då blir nybygget inte lika gynnat som idag.
Husbygget är för många det största ekonomiska livsprojektet och det är viktigt att man förbereder det noga. Det vore närmast lögn att påstå att jag själv levt upp till detta! Min man och jag tillhör gruppen ohändiga och vi är inte heller så intresserade av byggfrågor. När vi för många år sedan ”köpte en övervåning” till vårt lilla femtiotalshus var vi så naiva att man tar sig för pannan! Vi trodde att det skulle bli lätt och enkelt med en husfirma som levererade en färdig övervåning. Det blev det inte… Men, men det blev ett bra hus till slut så tillbygget är definitivt inget vi ångrar.

Mycket tid och engagemang

Blir det aktuellt med nytt bygge kommer vi att förbereda oss på ett helt annat sätt. Först och främst är det bara att inse; det tar mycket tid och engagemang att bygga. För att ha alla moment klara för sig gäller det att läsa på ordentligt i förväg.
Det finns mycket matnyttig info på nätet. Framförallt rekommenderar jag informationsskriften ”Bygga hus” på www.konsumentverket.se. I skriften finns blamd annat en väldigt bra checklista att följa. På Konsumentverkets hemsida finns också standardavtal att skriva ut och gå igenom så att du är förberedd på vilka moment som bör ingå i avtalet med entreprenören. Andra bra länkar är www.villaagarna.se och www.bygganytt.com.

Anlita proffs

Dessutom skulle vi anlita ett proffs som kunde vara mellanhand mellan oss och entreprenören och som kunde följa och övervaka bygget. Om man inte behärskar det här med byggnadsteknik etcetera själv så är det definitivt att rekommendera.
Tänk också på att söka byggnadskreditiv och lån i tid så du får chans att jämföra var du kan få bäst villkor. Och glöm inte att se över försäkringsskyddet — låneskyddet som bankerna erbjuder passar bra för den traditionella kärnfamiljen där makarna har arvsrätt efter varandra, men inte annars. För övriga är det grupplivförsäkring som gäller.
Det kan tyckas som oöverstigligt många moment att ha koll på inför husbygget. Men det är verkligen ett stort projekt! Och har man gjort hemläxan ordentligt ökar chanserna att det blir ett drömhus av husdrömmarna!

AV GUNILLA NYSTRÖM, SEB