Tips till er som funderar på att köpa villa

Räntan är låg trots Riksbankens åtta höjningar från 1,5 procent till 3,50 procent. Priserna på villor har stigit mycket under en lång tid. När räntan i framtiden stiger ännu mer kan prisökningarna upphöra ett tag och vi kanske t.o.m. får se sjunkande huspriser under en period. Om det är rätt beslut att köpa nu eller om man ska vänta och hoppas på lägre pris när räntan stiger det vet ingen. Räknar man med att bo i huset länge kan det på lång sikt vara rätt tid att köpa nu men förhasta er inte för att räntorna är låga. Ni måste själva fundera ut vad ni tror om framtiden. Det viktigaste när ni bestämmer er för att köpa hus är att läget på huset är det rätta för er och att er ekonomi klarar huskostnaderna även på lång sikt.

Gör en detaljerad egen kalkyl så att ni ser hur er ekonomi förändras när ni köper huset. Bor ni i lägenhet bör ni fundera igenom noga vilka nya kostnader ni får när ni köper hus. Gå inte bara på vad mäklaren säger utan kolla själva upp kostnaderna. Be nuvarande ägare att visa vilka driftskostnader de har haft. Ser er familj annorlunda ut måste ni ta hänsyn till att ni kanske använder mer vatten och mer energi än vad nuvarande ägare gjort. Ni måste ha råd att göra även andra saker än att bara bo fint. Det krävs en buffert för saker som kan hända familjen de närmaste åren och ni måste klara att spara nu inför framtida högre räntekostnader. Räkna på vad underhåll och renoveringskostnaderna kan bli och köp inte dyrare hus än att ni klarar nuvarande kostnader plus att spara inför framtida högre kostnader.

Tänk på engångskostnaderna

Det tillkommer en del engångskostnader när man köper hus. Lagfart kostar 1,5 procent på köpeskillingen plus 825 kronor och en administrationsavgift som banken tar ut på runt 500 kronor. Nya inteckningar eller pantbrev som behövs som säkerhet för lånet kostar 2 procent på inteckningsbeloppet plus 375 kronor i inskrivningskostnad plus administrationsavgift som banken tar på ca 250 kronor. Finns det redan pantbrev kan ni utnyttja dem och slipper en del kostnader.

Besiktning

Ni har undersökningsplikt och jag rekommenderar er att göra en jordabalksbesiktning. Använd en besiktningsman med ansvarsförsäkring det kan kosta runt 7 000 kronor. Finns det radon i marken eller husets material (blåbetong)? Finns det risk för fukt eller mögelskador? Är det ett gammalt hus kan det vara värt pengarna att dessutom göra en särskild el-besiktning. Finns det öppen spis eller kakelugn bör en sotare undersöka så att den är ok. Är det eget vatten och avlopp behöver man kolla upp tillgång på vatten och vilken kvalitet vattnet har. Har det gjorts större renoveringar bör man ta reda på vem som har gjort dem och att det är riktigt gjort. Förvissa dig om att det finns bygglov. På Anticimex hemsida finns bra tips där du kan lära dig om husens svaga punkter.  https://www.anticimex.se/default.asp?objectid=226
Värms huset upp med direktverkande el eller olja? De kostnaderna kommer troligen att stiga ännu mer i framtiden. Fundera därför redan nu på vad det skulle kosta om du vill investera i ett byte av uppvärmningssystem. Det finns ett konverteringsstöd som du kan ansöka om när du byter från direktverkande el till fjärrvärme, berg-, sjö- eller jordvärmepump, biobränsle och komplettering med solvärme. Broschyr och blanketter om detta finns att hämta på Boverkets hemsida. Konverteringsstöden gäller arbeten som påbörjas och slutförs mellan den 1 januari 2006 och den 31 december 2010. Stödet är 30 procent av den totala kostnaden och max 30 000 kr per småhus för att ersätta direktverkande el. Stöd för utbyte av oljeeldning har också funnits, nu är troligen de avsatta pengarna redan slut. Men kolla för säkerhets skull med Boverket vad som gäller om du planerar att byta ut oljeeldningen.

Husets läge

För den som är säker på att klara av kostnaderna tycker jag att husets läge är det viktigaste för det kan man aldrig ändra på. På sommaren vill många gärna sitta i solen, tänk därför på hur huset är beläget och var solen finns olika tider på dagen. Finns det något servitut som gör att du har tillgång till något på grannens tomt eller som gör att dina grannar har rätt att utnyttja vägar eller annat på din tomt? Att undersöka vad kommunen funderar på att göra i området i framtiden är också sådant som är viktigt att ta reda på. Finns det byggplaner som kan påverka området? Kolla med kommunens byggnadsnämnd. Stressa inte när ni gör en så här stor affär. Ni måste ta er tid att undersöka och tänka igenom allt innan ni bestämmer er. Kolla med grannarna, vilka för- och nackdelar ser de med det område där huset ligger? Finns det barn i området? Har det varit inbrott i området någon gång? Ligger huset på landet kan ni behöva bil. Jag bor själv på landet och trivs med det, men har du barn måste du tänka på att de kommer att behöva bli skjutsade till olika aktiviteter. Bor och arbetar du centralt behöver du kanske ingen bil och slipper då stora kostnader. Räkna på vad underhåll och renoveringskostnader kan kosta, hur gamla är vitvarorna? Tänk också på att trädgården ska underhållas och ni kan behöver köpa gräsklippare, trädgårdsmöbler, växter mm. 

Fastighetsskatten

Fastighetsskatten är f.n. 1 procent av taxeringsvärdet men på ett nybyggt hus behöver man f.n. inte betala någon fastighetsskatt de första fem åren. Därefter betalar man halv fastighetsskatt de därpå följande fem åren och full fastighetsskatt på hus äldre än 10 år. I år har regeringen fryst taxeringsvärdet på 2006 års nivå och begränsat fastighetsskatten på tomtvärdet till 2 kronor per kvadratmeter och maximalt 5 000 kronor per år. När det gäller permanentboende behöver inget hushåll med inkomst under 750 000 kronor betala mer än 4 procent av hushållsinkomsten i fastighetsskatt på taxeringsvärden under 3 000 000 kronor men alla måste betala minst 2 800 kronor. Nu finns ett förslag om att slopa fastighetsskatten och ersätta den med en kommunal avgift på 4 500 kronor 1 januari 2008.

Reporäntan

Reporäntan som styr de rörliga bolånen är f.n. låg, 3,50 procent och rörlig ränta på ett huslån ligger f.n. runt 4,45 procent. Riksbanken anser att en normal reporänta ligger på 3,5 - 5 procent. Idag är underskott av kapital (som exempelvis räntekostnader) på upp till 100 000 kronor per person avdragsgilla fullt ut. Det innebär att du efter skatt bara betalar 70 procent av kostnaden. Men på belopp över 100 000 kronor är endast 70 procent av underskottet avdragsgillt. När du tar lån måste du räkna med att skattereduktionen kan minska och att räntan med tiden kommer att stiga. Du måste därför klara att betala högre ränta än den som gäller idag. Räkna med att rörlig ränta ligger på ca 1 procentenhet över Riksbankens reporänta. 

Amortera

Att amortera på sina bolån är bra för då blir skulden och räntekostnaden efterhand lägre. Börja alltid med att amortera så mycket du kan på lånen med högst ränta. Tycker du att det känns osäkert med rörlig ränta på hela bottenlånet kan det vara en bra idé att sprida risken genom att fördela lånet på tre delar. Behåll en del rörligt så kan du amortera mer på den när du vill utan extra kostnad. Det är inte säkert att det blir billigare att binda räntan på delar av lånet men du kanske kan känna dig lite tryggare. Innan du binder räntan bör du alltid kolla upp så att du får den lägsta möjliga räntan. Undersök vilket bolåneinstitut eller bank som ger dig de bästa villkoren.

Blir tvungen att sälja?

Tar du stora lån måste du fundera på vad som skulle hända om någon i familjen blir sjuk, arbetslös eller avlider. Kan ni få ut ett så högt pris på huset att ni kan lösa lånen om ni av någon anledning i framtiden blir tvungna att sälja? Ta livförsäkringar som betalar ut ett engångsbelopp om någon av er avlider.

Gör kalkyler

Den som köper hus bör ha en stor buffert för oförutsedda händelser. Ju mer du lånar desto större är risken att du inte klarar räntor och amorteringar. Gör kalkyler så att du ser att du klarar framtida räntehöjningar även om avdragsrätten skulle minska. Ta också hänsyn till att fastighetsskatten tillkommer efterhand om ni väljer ett nytt hus. På grund av de engångskostnader du får när du köper hus kanske hela din buffert töms. Då kan det vara bra att direkt börja spara ihop till en ny buffert. När bufferten känns lagom stor tycker jag att du ska börja amortera mera så att skulden sjunker. När du köper ett hus är det allra viktigaste att du är säker på att du kommer att trivas där och att du kommer att klara kostnaderna utan problem.

Ann-Sofie Magnusson
Ikanobankens familjeekonom